ГлавЮрист
ГлавЮрист
Автор статьи
Время прочтения 10 мин
15.01.2024
26

Можно ли сохранить ипотечное жилье в процедуре банкротства?


Процесс банкротства для ипотечного заёмщика означает столкновение с множеством юридических нюансов, особенно когда речь идет о сохранении жилой недвижимости, приобретенной в ипотеку. Ипотечное жильё, обеспечивающее возврат кредитных средств банку, представляет собой залоговое имущество. Соответственно, при нарушениях обязательств по кредиту, банк имеет право требовать его конфискации.

В этой статье разберем возможно ли сохранить ипотечное жилье, какие есть права ипотечных заемщиков, влияние маткапитала и военной ипотеки на процедуру банкротства. 


Ипотечные риски и их последствия

Ипотечное кредитование несет в себе высокие риски для заёмщика, учитывая длительный срок кредитования. Квартира в ипотеку - это залоговое имущество. В случае финансовых затруднений, возникших у заёмщика, квартира или дом, приобретенные в ипотеку, скорее всего буду изъяты в счет погашения долга перед кредитором. Ведь пока не будет выплачена вся ипотека, квартира принадлежит банку. 

Сценарии развития событий при просрочках платежей

Варианты развития ситуации для ипотечного заёмщика могут варьироваться:

  • Вы больше не можете платить по ипотеке из-за нехватки средств. Здесь возможный вариант - это реструктуризация долга: Хотя это решение кажется оптимальным, его реализация в случае ипотеки осложнена. Если стоимость ипотечного жилья не покрывает размер долга, банкротство может стать выходом, поскольку оно позволяет полностью списать долг после реализации имущества.

  • У вас много кредитов, но платите только по ипотеке. Другие кредиторы обратятся в суд из-за просрочек и начнется исполнительное производство. Далее судебные приставы контролируют доходы и имущество должника, в результате чего со счетов списывают средства в счет погашения кредитов. Заёмщики, пытающиеся сохранить ипотечное жильё, рискуют потерять его из-за накопления других долгов, что может привести к взысканию имущества и списанию доходов в пользу кредиторов.

  • Вы решили оформить банкротство, но оставить ипотеку. Такое почти невозможно. Попытки исключить ипотечный долг из общей массы долгов при банкротстве не имеют юридических оснований, поскольку процесс предполагает списание всех обязательств заёмщика. Но у нас все же есть практика по сохранению ипотечного жилья, но это, скорее всего, исключение из правил, чем закономерность.


Защита прав ипотечных заёмщиков

Законодательство предусматривает ряд случаев, защищающих ипотечного заёмщика в процессе банкротства. 

  1. В рамках процесса банкротства, законодательство предусматривает защиту прав ипотечных заёмщиков, ограничивая возможности кредиторов по взысканию залогового имущества. К примеру, если суд признает, что просрочка по кредитным обязательствам носит незначительный характер, не превышая трехмесячный период, кредиторам необходимо доказать недобросовестное поведение заемщика для изъятия имущества, что на практике оказывается затруднительно.

  2. Особое внимание уделяется ситуациям, когда в ипотечном жилье проживают несовершеннолетние дети. В таких случаях можно обратиться за помощью в попечительский совет. Это предотвращает изъятие жилья банком в рамках банкротства до того момента, как дети достигнут 18 лет, даже если квартира формально перешла в собственность кредитного учреждения.

  3. В ситуациях, когда суд по инициативе кредитора или в контексте процесса банкротства принимает решение о продаже имущества, в том числе заложенного, заёмщик имеет право инициировать переговоры с банком о возможности отсрочки исполнения данного решения. Хотя отменить решение суда невозможно, существует шанс договориться о временной отсрочке его выполнения, максимальный период которой может составлять до 12 месяцев.

  4. Дополнительно, по положениям 51-й статьи Закона "Об ипотеке", установлены дополнительные ограничения для взыскания залога. Залоговое имущество может быть взыскано только в случае регулярных просрочек платежей по ипотеке, когда заёмщик систематически нарушает сроки оплаты, фиксируя более трех просроченных платежей в течение одного года.


ВАЖНО: 

В ситуации банкротства залоговое имущество продолжает оставаться за должником. В случае, если решением суда будет одобрена реструктуризация долга или достигнуто мировое соглашение, заёмщик имеет возможность сохранить своё жильё. Такие меры часто представляют собой наиболее приемлемый исход для заемщиков. Если же инициируется процедура реализации имущества, то оно включается в конкурсную массу и, после продажи, 70% вырученных средств  (70 %  - ст. 138 ФЗ № 127) направляются на покрытие ипотечного кредита, а оставшаяся часть распределяется между другими кредиторами. В случае, если после всех выплат остаются денежные средства, они возвращаются заёмщику; в противном случае непокрытая часть долга списывается.

Каждый случай индивидуален и требует первичной консультации от юриста. 


Возможность сохранения ипотечного жилья

Сохранение ипотечного жилья возможно в определенных ситуациях, например, при успешной реструктуризации долга или при участии в банкротстве с последующим заключением мирового соглашения. Важно подходить к процессу осознанно и вместе с грамотным юристом, так как любые просрочки в выплатах могут привести к потере залогового имущества.

Ипотека и брак

В процессе банкротства, до завершения процедуры реализации имущества, заемщик сохраняет право проживания в своем жилье. В случае с ипотечным жильем, приобретенным в браке, банкротство одного из супругов не влечет за собой автоматическую потерю жилья, если ипотечный кредит оформлен на другого супруга.

Банкротство и маткапитал

При использовании материнского капитала для приобретения недвижимости, его привлечение не исключает имущество из списка активов, подлежащих продаже в случае объявления банкротства. Данный актив рассматривается как залог, который может быть продан для покрытия долгов согласно ипотечному законодательству. После продажи квартиры, сумму материнского капитала перечисляют в Пенсионный фонд, предоставляя семье возможность повторного использования этих средств, поскольку материнский капитал не подлежит взысканию для погашения задолженностей.

Банкротство и военная ипотека

В контексте военной ипотеки, обязательства по ипотечному кредиту военнослужащих, находящихся на контрактной службе, покрываются государством. Это означает, что военнослужащий может пройти процедуру банкротства, при этом сохраняя за собой право собственности на приобретенное по военной ипотеке жилье. Уникальность этой ситуации заключается в том, что обязанности по ипотеке возникают после завершения военной службы, когда прекращается предоставление льгот. В результате, после окончания службы, если государство прекращает выплаты по ипотеке, процесс банкротства идет по обычному сценарию, и жилье, приобретенное через военную ипотеку, может быть выставлено на продажу.

Оформят ли  ипотеку после банкротства? 

После прохождения процедуры банкротства заемщик может попробовать начать новую страницу своей финансовой истории, включая возможность получения новой ипотеки. Некоторые кредитные организации могут рассматривать бывших банкротов как потенциальных клиентов, учитывая, что у них отсутствуют текущие долговые обязательства и они не могут вновь объявить себя банкротами в течение 5 лет. Важно улучшить свою кредитную историю, вовремя выплачивая новые кредиты, что может увеличить шансы на успешное получение ипотеки после банкротства.

В процессе банкротства ипотечного заёмщика ключевым моментом является правильное взаимодействие с кредитором и использование всех доступных юридических механизмов для минимизации финансовых потерь. В некоторых случаях, таких как использование материнского капитала или военной ипотеки, существуют особенности, требующие дополнительного внимания. Важно понимать все аспекты процесса и обращаться за профессиональной юридической помощью для защиты своих интересов.